「亡くなった父親が地方に土地を持っていたらしいけれど、場所が分からない」
「親が生前に山林や農地を所有していたと聞いているが、資料が見つからない」
「相続登記が義務化されたので、親の不動産に登記漏れがないか調べたい」
このような場合、2026年2月2日から始まった所有不動産記録証明制度が役立つ可能性があります。
この制度では、亡くなった方が登記記録上の所有者になっている全国の不動産について、検索条件に基づいて一覧を取得できます。
東京都板橋区高島平の坂本倫朗行政書士事務所では、相続に関する不動産資料の整理、所有不動産記録証明書の交付請求支援、必要な追加調査のご案内を行います。
1. 親の土地がどこにあるか分からないとき、最初に確認すること
まず、亡くなった方が所有していた不動産について、次の資料が残っていないか確認してください。
| 確認する資料 | 分かる可能性があること |
| 固定資産税の納税通知書・課税明細書 | 課税対象となっている土地・建物 |
| 土地の権利証・登記識別情報通知 | 所有する不動産の所在地等 |
| 売買契約書・贈与契約書 | 過去に取得した不動産 |
| 古い住所が分かる戸籍の附票等 | 不動産登記に使われた住所 |
| 所有不動産記録証明書 | 検索条件に合致する全国の登記済み所有不動産 |
特に重要なのは、亡くなった方の過去の住所です。
不動産の登記名義人の住所が変更されていない場合、最後の住所だけでは見つからない可能性があるためです。
2. 所有不動産記録証明制度とは？
所有不動産記録証明制度は、2026年2月2日に始まった制度です。
これまで、不動産の登記記録は土地や建物ごとに管理されており、特定の人が全国に所有している不動産を一覧で把握することは容易ではありませんでした。
新制度では、法務局に対して所有者の氏名・住所等を検索条件として指定することで、条件に合致する所有不動産の一覧を取得できます。
主に、次のような方が利用できます。
- 不動産の登記名義人本人
- 登記名義人の相続人その他の一般承継人
- 上記の方から委任を受けた代理人
全国の法務局で書面またはオンラインによる請求が可能で、書面の場合は郵送でも請求できます。
不動産が全国のどこにあっても調べられる？
検索対象は全国の登記記録です。
例えば、亡くなった親の最後の住所が東京都であっても、地方に所有していた土地が検索結果に現れる可能性があります。
ただし、これはすべての土地を必ず発見できる制度ではありません。
検索条件と登記記録が一致しない不動産や、所有権の登記がされていない不動産などは、検索結果に表示されない場合があります。
3. この制度で見つからない土地もある
所有不動産記録証明書を取得して「該当する不動産なし」という結果になっても、その人が土地を所有していなかったと断定することはできません。
特に、次のような事情がある場合は注意が必要です。
（１）古い住所のまま登記されている
親が何度も転居している場合、土地の登記名義人の住所が昔のままになっていることがあります。
（２）婚姻や改姓によって氏名が変わっている
現在の氏名だけでなく、過去の氏名についても確認が必要になる場合があります。
（３）所有権の登記がされていない
建物の表示に関する登記だけがされていて、所有権の登記がされていない不動産は、検索対象になりません。
（４）登記簿がコンピュータ化されていない
検索システムで抽出できない不動産が存在します。
（５）親より前の世代の名義で登記されている
例えば、父親が祖父から土地を相続したものの、相続登記をしていなかった場合です。
祖父名義のままになっている土地は、父親名義での検索では把握できない場合があります。
したがって、所有不動産記録証明書は、相続不動産を調べるための有力な資料ですが、それだけで調査が完了するとは限りません。
4. 名寄帳と所有不動産記録証明書は何が違う？
不動産調査には、市区町村で取得できる名寄帳を利用する方法もあります。
| 比較項目 | 所有不動産記録証明書 | 名寄帳 |
| 取得先 | 法務局 | 市区町村 |
| 対象地域 | 全国の登記記録 | 原則としてその市区町村 |
| 主な情報源 | 不動産登記記録 | 固定資産課税台帳 |
| 特徴 | 遠方の所有不動産も検索可能 | 課税上の不動産情報を確認可能 |
| 限界 | 検索条件が一致しない不動産などは漏れる | 他の自治体の不動産は分からない |
例えば、亡くなった親が埼玉県の特定の市に土地を持っていたことが分かっている場合、その自治体の名寄帳を確認する方法があります。
一方、土地がどの都道府県にあるのか分からない場合には、所有不動産記録証明制度が役立ちます。
両方を組み合わせて確認することも考えられます。
5. 所有不動産記録証明書の取得に必要なもの
相続人が亡くなった方の証明書を請求する場合、主に次のような資料が必要です。
- 所有不動産記録証明書の交付請求書
- 請求人の本人確認に関する書類
- 亡くなった方との相続関係を証明する戸籍謄本等
- 過去の住所・氏名を検索する場合には、それを証明する資料
- 代理人が請求する場合には、所定の委任状等
具体的な必要書類は、請求者の立場、請求方法、検索条件によって異なります。
代理人による書面請求では、委任状への実印押印や印鑑証明書の添付などが必要です。
法務局の手数料はいくら？
2026年10月時点の手数料は、次のとおりです。
| 請求方法 | 検索条件1件・1通当たり |
| 書面請求 | 1,600円 |
| オンライン請求・郵送交付 | 1,500円 |
| オンライン請求・窓口交付 | 1,470円 |
検索条件を複数指定すると、その数に応じて手数料が増えます。
例えば、書面請求で4件の検索条件を指定して各1通を取得する場合、法務局の手数料は6,400円です。
なお、検索結果が該当なしの場合も、納付した手数料は返還されません。
6. 坂本事務所が大切にしている調査の考え方
相続不動産の調査で大切なのは、単に証明書を1通取得することではありません。
どの情報で検索すれば、所有不動産を見落とす可能性を減らせるかを考えることです。
例えば、父親が東京に長く住んでいたとしても、若いころに地方で土地を取得していれば、当時の住所で登記されている可能性があります。
その場合、現在の住所だけで検索しても十分とはいえません。
また、所有不動産記録証明書に表示された不動産については、個別に登記事項証明書等を確認しなければ、現在の権利関係を十分に把握できないことがあります。
当事務所では、相続資料を整理し、調査対象や確認すべき検索条件を明確にすることを重視します。
7. 所有不動産記録証明書を取得した後はどうする？
証明書によって不動産が見つかった場合、次に何をすればよいかは、土地の状況によって変わります。
例えば、次のような選択肢があります。
| 土地の状況 | 次に検討すること |
| 自宅や利用中の土地 | 相続登記、利用・管理の方針 |
| 売却できそうな土地 | 宅建業者への相談 |
| 使っていない農地 | 農地法の届出・許可、処分方法の検討 |
| 所有したくない山林 | 売却・譲渡・相続土地国庫帰属制度の検討 |
| 所有者が古い世代のまま | 相続関係の調査、司法書士への相談 |
| 場所や境界が不明 | 土地家屋調査士等への相談 |
相続登記は司法書士が担当する業務です。
また、不動産の売買の媒介は宅建業者、測量や境界に関する専門業務は土地家屋調査士など、それぞれの資格者が担当します。
行政書士が対応できる農地法の手続きや相続土地国庫帰属制度の申請支援などについては、別途ご相談いただけます。
8. 坂本事務所の相続不動産調査サービス
当事務所では、相続人間に争いのない案件について、主に次の業務を承ります。
所有不動産記録証明書の交付請求支援
相続関係と検索条件に必要な資料を確認し、証明書の取得を支援します。
相続不動産に関する資料整理
固定資産税の資料、登記資料、名寄帳等を整理し、確認が必要な不動産を把握します。
相続財産目録の作成
確認できた不動産を含め、財産情報を一覧にまとめます。
関連する行政手続きの支援
農地の相続届出や農地転用、相続土地国庫帰属制度の申請書類作成など、ご事情に応じて対応できる業務をご案内します。
すべての不動産の発見、土地の売却・処分、国庫帰属の承認を保証するものではありません。
9. 相続不動産調査の料金
| 業務 | 料金（税込） |
| 所有不動産記録証明書の交付請求支援 | 個別お見積もり |
| 検索条件を追加する場合 | 個別お見積もり |
| 相続不動産の資料整理・財産目録作成 | 55,000円〜 |
| 相続した土地に関する行政手続の整理（届出・許可・売却・国庫帰属制度などの選択肢の整理） | 55,000円〜 |
料金の前提（相続人の人数など）や追加料金は、相続手続・生前対策の料金をご覧ください。
法務局の証明書交付手数料、戸籍等の取得費用、郵送費などの実費は別途必要です。
検索条件が複数ある場合や、古い戸籍等の収集が必要な場合には、追加費用が生じることがあります。
10. ご依頼から調査までの流れ
- お問い合わせ
亡くなった方との続柄、土地について分かっていること、所有不動産を調べたい理由を伺います。 - 資料確認・お見積もり
必要な証明書や検索条件を整理し、業務範囲と費用をご案内します。 - 証明書の交付請求
必要な書類を準備し、法務局への請求を支援します。 - 調査結果の確認
取得した証明書を確認し、必要な追加調査の有無を整理します。 - 書類のお渡し・今後の手続きのご案内
調査結果をお渡しし、必要に応じて相続登記や行政手続きなど、次に検討すべき事項をご案内します。
証明書の交付までの日数は法務局によって異なり、一定期間内の交付を保証するものではありません。
11. 東京都板橋区高島平を拠点に対応しています
坂本倫朗行政書士事務所は、東京都板橋区高島平にあります。
高島平、西台、蓮根、成増など板橋区内をはじめ、練馬区、北区、豊島区など東京都23区および埼玉県南部を中心にご相談を承っています。
所有不動産記録証明制度は、全国の不動産を検索対象とする制度です。
亡くなった親の土地が遠方にある場合や、所在地が分からない場合も、調査内容に応じて対応を検討します。
12. よくある質問
Q. 親の土地がどの都道府県にあるか分からなくても調べられますか？
はい。所有不動産記録証明制度では全国の登記記録を検索対象とするため、所在地が不明な不動産を調べる手段として利用できます。
ただし、検索条件が登記記録と一致しない場合など、発見できない不動産もあります。
Q. 所有不動産記録証明書に「該当なし」と書かれていたら、土地は存在しないということですか？
いいえ。検索条件に合う不動産が抽出されなかったことを示すものであり、すべての不動産が存在しないことを保証するものではありません。
Q. 父親が生前に転居を繰り返していた場合はどうなりますか？
過去の住所を検索条件として追加することを検討します。必要に応じて、戸籍の附票等による住所履歴の確認が必要です。
Q. 生きている親の不動産も調べられますか？
所有者本人による請求や、本人の委任を受けた代理人による請求が可能です。相続人になる予定というだけで、存命中の親の不動産を自由に調べられる制度ではありません。
Q. 見つかった土地を売ったり、手放したりするところまで依頼できますか？
当事務所が土地の売買の媒介を行うことはできません。売却については宅建業者への相談が必要です。
一方、農地法の許認可や相続土地国庫帰属制度の申請支援など、行政書士が対応できる手続きについてはご相談いただけます。
Q. 相続登記も依頼できますか？
不動産の相続登記申請は司法書士の業務です。当事務所では、相続財産の整理や行政手続きを担当し、登記については司法書士への相談をご案内します。
13. 親の所有不動産が分からずお困りの方へ
親が亡くなった後で、思いがけない土地の存在が分かることがあります。
特に、地方の山林や農地などは、長年使われないままになっている場合もあります。
相続手続きを進めるためにも、まずは所有していた不動産を把握することが重要です。
東京都板橋区高島平の坂本倫朗行政書士事務所では、所有不動産記録証明制度を利用した資料収集や相続財産の整理をお手伝いします。
亡くなった親の土地がどこにあるか分からない方、不動産の相続登記漏れが心配な方は、お問い合わせください。
ご相談の際は、亡くなった方との続柄、過去の住所、お手元の不動産関係資料などをお知らせください。
