親から田んぼや畑を相続したものの、自分は農業をする予定がない。
「農地を売りたいけれど、不動産会社から難しいと言われた」
「畑を宅地に変更すれば売れるのだろうか」
「遠方にある農地を、このまま所有し続けたくない」
このような悩みをお持ちの方もいるでしょう。
農地は、一般的な宅地と異なり、自由に売却・転用できるとは限りません。農地法による許可や届出が必要になる場合があります。
また、農地を手放す方法は一つではありません。
東京都板橋区高島平の坂本倫朗行政書士事務所では、農地法の許可申請、農地転用の届出・許可申請、農振除外申請など、農地の処分に関連する行政手続きを支援します。
農地の買い手探しや売買仲介は行いませんが、必要な行政手続きを確認し、対応できる業務をご案内します。
1. 農地を売りたいとき、最初に確認すること
相続した農地を手放したい場合、いきなり農地転用を申請するのではなく、まず次の事項を確認しましょう。
| 確認事項 | 確認する理由 |
| 農地の所在地・地番 | 農業委員会への照会や区域確認のため |
| 農地を農地のまま売るのか | 農地法第3条の許可等を検討するため |
| 農地以外の用途に変更するのか | 農地法第4条・第5条の手続きを検討するため |
| 市街化区域か、市街化調整区域か | 農地転用の手続きや制限が異なるため |
| 農用地区域に含まれるか | 農振除外等が必要になる可能性があるため |
| 買い手や具体的な利用計画があるか | 許可申請の内容や実現可能性に関係するため |
農地を手放すために重要なのは、法律上どのような手続きが必要かだけではありません。
必要な許可を取得できても、買い手が見つからなければ、農地を売却できるわけではないからです。
そこで、土地の状況と希望する処分方法を確認してから、必要な手続きを検討することが大切です。
2. 農地を売却する方法は大きく2つ
農地を売却する場合、大きく分けて次の方法があります。
（１）農地のまま売却する
農地を農地として利用する人に売却する方法です。
この場合、原則として農地法第3条の許可等が必要になります。
買い手が農地を適切に利用できるかなど、農地法の要件を満たす必要があります。
（２）農地を宅地などに転用して売却する
農地を住宅用地、駐車場、事業用地などとして利用する目的で売却する方法です。
この場合は、原則として農地法第5条の許可または届出が必要になります。
ただし、農地転用が認められるかどうかは、土地の位置、農地区分、周辺状況、転用目的などによって異なります。
すべての農地を宅地に変更できるわけではありません。
3. 農地のまま売る場合｜農地法第3条の許可
農地を農地として第三者に売却する場合、原則として農地法第3条の許可が必要です。
許可申請では、買い手が取得後の農地を適切に利用できるかなどが審査されます。
例えば、次のような点が問題になります。
- 取得後の農地を効率的に利用できるか
- 農作業に必要な労働力を確保できるか
- 周辺地域の農地利用に支障を及ぼさないか
農地法第3条の許可は、売り手が希望すれば必ず取得できるものではありません。
また、許可を受けるためには、売買の相手方が具体的に決まっていることが通常必要です。
当事務所では、売買当事者が決まっている案件について、農地法第3条の許可申請に必要な書類作成・提出を支援します。
なお、不動産売買の媒介や買い手探しは、当事務所の農地法許可申請業務には含まれません。
4. 農地を宅地などに変更して売りたい場合｜農地法第5条
農地を農地以外の用途に転用する目的で、第三者に売却する場合は、原則として農地法第5条の手続きが必要です。
例えば、畑を住宅用地として購入したい人がいる場合などが考えられます。
ただし、必要な手続きは、農地の所在する区域によって変わります。
市街化区域内の農地
市街化区域内では、農業委員会への所定の届出によって農地転用ができる場合があります。
市街化区域外の農地
原則として、農地転用許可が必要になります。
特に、市街化調整区域や農業振興地域内の農地については、土地利用に強い制限がある場合があります。
さらに、農地転用の手続きだけでなく、都市計画法その他の法令に基づく許認可が必要になることもあります。
そのため、農地法の手続きだけで土地を自由に利用できるようになるとは限りません。
5. 農地転用が難しい土地とは？
農地転用の許可では、農地の立地条件などが重要になります。
農地は、優良農地を保全する観点から、農地区分に応じた許可基準が設けられています。
| 農地の区分 | 転用に関する基本的な考え方 |
| 農用地区域内農地 | 原則として転用が制限される |
| 甲種農地 | 原則不許可で、例外的な場合に限られる |
| 第1種農地 | 原則不許可で、例外的な場合に限られる |
| 第2種農地 | 他に代替地がないことなどが問題になる |
| 第3種農地 | 原則として許可される方向で審査される |
実際の許可可否は、農地区分だけでなく、事業計画や他法令の許認可、周辺農地への影響なども含めて判断されます。
したがって、土地の資料を確認せずに「この農地は転用できる」と断定することはできません。
6. 農振除外が必要になる場合
相続した農地が農業振興地域の農用地区域に含まれている場合、農地転用の前に農振除外が必要になることがあります。
農振除外とは、農業振興地域整備計画の農用地区域から、対象の土地を除外するための手続きです。
ただし、農振除外は所有者が希望すれば認められるものではありません。
農業上の土地利用への影響や、転用の必要性など、一定の要件を満たす必要があります。
また、農振除外が認められても、農地転用許可が自動的に認められるわけではありません。
農振除外と農地転用は別の手続きとして考える必要があります。
農用地区域内の農地を手放したい場合は、まず所在地の自治体に区域指定と手続きの取扱いを確認しましょう。
7. 買い手が見つからない農地は、どうすればよい？
相続した農地を売りたいと思っても、買い手が見つからない場合があります。
特に、周辺で農業をする人が減っていたり、道路から入りにくかったりする農地では、売却が難しいことがあります。
そのような場合には、売却以外の選択肢も検討します。
農地バンクを利用する
農地中間管理機構（農地バンク）は、農地を貸したい所有者から農地を借り受け、農業の担い手へ貸し付ける仕組みです。
ただし、すべての農地を必ず借り受けるわけではありません。
地域の農業委員会に相談する
農業委員会では、農地の利用や権利移動について相談を受け付けています。
地域の農業者への貸付けなど、利用可能な方法を確認できる場合があります。
相続土地国庫帰属制度を検討する
農地を相続した人が、一定の要件を満たす土地について、国に所有権を引き取ってもらう制度です。
ただし、審査手数料や承認後の負担金が必要で、すべての農地が対象になるわけではありません。
農地の状態によっては、承認が難しい場合もあります。
8. 坂本事務所では、どこまで対応できる？
当事務所では、主に次の行政手続きを承ります。
農地法第3条の許可申請
農地を農地として売買する場合などの許可申請書類を作成します。
農地法第4条・第5条の届出・許可申請
農地を農地以外の用途に変更する場合の手続きを支援します。
農振除外申請
農用地区域内の土地について、除外の要件や自治体の取扱いを確認し、必要な申出書類の作成を支援します。
相続した農地の届出
農地法第3条の3に基づく相続届出にも対応します。
当事務所で行わないこと
不動産売買の媒介、買い手の募集、売買条件の交渉などは、当事務所の行政書士業務には含まれません。
農地の売却については宅建業者等、相続登記や所有権移転登記については司法書士等への相談が必要になります。
また、農地の売却、農地転用許可、農振除外などの結果を保証するものではありません。
9. 農地法の許可・届出申請の料金
| 業務 | 料金（税込） |
| 相続した土地に関する行政手続の整理（届出・許可・売却・国庫帰属制度などの選択肢の整理） | 55,000円〜 |
| 農地法第3条許可申請 | 個別お見積もり |
| 農地法第4条・第5条の届出・許可申請 | 個別お見積もり |
| 農振除外申請 | 個別お見積もり |
| その他の調査・許認可 | 個別お見積もり |
料金の前提（相続人の人数など）や追加料金は、相続手続・生前対策の料金をご覧ください。
農地の所在地、農地区分、筆数、転用内容、必要な添付資料等によって作業量が異なります。
現地調査、測量、図面作成、他法令の許認可などが必要な場合は、別途費用が発生することがあります。
必要な手続きを確認したうえでお見積もりします。
10. ご依頼から手続き完了まで
- お問い合わせ
農地の所在地、現在の利用状況、売却や転用の希望を伺います。 - 資料確認・必要手続きの整理
農地区分、区域指定、農業委員会の取扱い等を確認します。 - お見積もり
対応可能な手続きと必要な費用をご案内します。 - 申請書類の作成・提出
必要書類を準備し、所定の行政手続きを進めます。 - 結果のご報告
許可・届出の受理等の結果を確認し、ご報告します。
手続きに要する期間は、自治体の審査日程や申請内容によって異なります。
11. 東京都板橋区高島平を拠点に対応しています
坂本倫朗行政書士事務所は、東京都板橋区高島平にあります。
板橋区、練馬区、北区、豊島区など東京都23区をはじめ、埼玉県南部を中心にご相談を承っています。
農地の許可・届出は、農地の所在地を管轄する農業委員会や自治体への手続きが必要です。
遠方にある農地についても、現地対応の必要性や申請先の取扱いに応じて、対応の可否と費用をご案内します。
12. よくある質問
Q. 農家でない人にも農地を売れますか？
農地のまま売却する場合、原則として買い手が農地法第3条の許可要件を満たす必要があります。
農地以外の用途で利用するために売却する場合は、農地法第5条の手続きを検討します。
Q. 農地を宅地に変更すれば必ず売れますか？
いいえ。農地転用が認められても、買い手が見つかるとは限りません。また、建物を建築できるかどうかは、都市計画法や建築基準法などの規制にも左右されます。
Q. 農地の買い手が決まっていなくても相談できますか？
はい。農地の区域指定や必要になる行政手続きについて、確認できる範囲をご案内します。
ただし、具体的な売買や転用の計画がない段階では、許可申請を進められない場合があります。
Q. 農地転用の許可が下りなかった場合、報酬は返金されますか？
申請内容や契約条件によって異なります。許可の可否を保証するものではないため、着手前に報酬と返金条件をご説明します。
Q. 相続登記をしていない農地でも売れますか？
農地を売却するためには、現在の権利関係を明確にする必要があります。相続登記が未了の場合は、司法書士への相談などを通じて、必要な登記手続きを確認する必要があります。
Q. 相続土地国庫帰属制度を使えますか？
要件を満たす農地であれば、制度の利用を検討できます。ただし、審査手数料や承認後の負担金があり、すべての農地が国庫帰属の対象になるわけではありません。
13. 相続した農地を売りたい・手放したい方へ
農地を相続したものの、農業をする予定がなく、今後の管理や処分に困っている方もいるでしょう。
農地を手放すには、農地法の許可・届出が必要になる場合があり、農地区分によっては転用が難しいこともあります。
坂本倫朗行政書士事務所では、相続した農地の許認可手続きについてご相談を承ります。
農地を売却・転用するために必要な行政手続きを確認したい方は、お問い合わせください。
ご相談の際は、農地の所在地、現在の利用状況、売却先の有無、希望する利用方法などをお知らせいただけると、ご案内がスムーズです。
参考資料
- 農林水産省「農地相続ポータル」
- 農林水産省「農地転用許可制度について」
- 農林水産省「農地中間管理機構（農地バンク）」
